Verhuren zonder toestemming bank…

Deze koper van een woning had het behoorlijk bont gemaakt. Hij had een hypotheek afgesloten voor de aankoop van een woning. In de offerte en in de hypotheekakte stond, zoals gebruikelijk, dat de woning zonder toestemming van de bank niet verhuurd mocht worden. Kennelijk beviel de woning echter van begin af aan niet en is de eigenaar ‘m meteen gaan verhuren. Daarbij bestond hij het om zelfs vóór het passeren van de hypotheekakte al een overeenkomst voor huurbemiddeling te tekenen! Het leverde hem registraties op in het Incidentenregister en in het Extern Verwijzingsregister (EVR). Daar was de man het niet mee eens, en hij legde de zaak voor aan Kifid.

Tweede hypotheekaanvraag roept vragen op bij de bank

Korte tijd na het passeren van de eerste hypotheekakte diende de man bij diezelfde bank een hypotheekaanvraag in voor een tweede woning. Bij navraag kwam de bank er toen achter dat de eerste woning verhuurd was (dus zonder haar toestemming). Toen de bank daar op doorvroeg, kwam de eigenaar eerst met een verklaring dat de bewoner een kennis was die het pand bij verkoop meteen zou verlaten. Vervolgens ging de bank verder doorvragen, waarna de eigenaar bankafschriften stuurde waar de bijschrijving voor de vooruitbetaling van een jaar huur was verwijderd!

Het zal niet verbazen dat de bank de (tweede) hypotheek-aanvraag vervolgens afwees. Maar niet alleen dat, zij deed ook aangifte van oplichting en valsheid in geschrifte. Plus dat zij de gegevens van de eigenaar voor 8 jaar liet opnemen in het Incidentenregister en in het Extern Verwijzingsregister (EVR).

Op eigen initiatief heeft de eigenaar daarna zijn hypotheek afgelost, met een boeterente ad ± € 5.000,- tot gevolg.

Zaak bij Kifid: vordering verwijdering registraties en vergoeding kosten

Vervolgens heeft de man de zaak voorgelegd aan Kifid. Daarbij vorderde hij enerzijds € 15.000,- (nl. terugbetaling van de boeterente, kosten voor het verkrijgen van een nieuwe hypotheek en € 5.000,- voor juridische bijstand), en anderzijds vroeg hij verwijdering van die registraties en anders verkorting van de duur daarvan. Zijn argumentatie hierbij was dat de bank op de stoel van de strafrechter was gaan zitten en hem tweemaal gestraft had (nl. zowel boeterente als registratie) en dat diezelfde registratie buitensporig hard was vanwege haar gevolgen voor nieuwe leningen).

Oordeel Kifid: alleen verkorting van de registratietermijn

Bij Kifid trof betrokkene echter weinig gehoor: Kifid stelt eerst in het algemeen dat een dergelijke registratie slechts geoorloofd is als de vastgestelde gedragingen meer inhouden dan enkel een redelijk vermoeden van schuld aan fraude. Ofwel, dat gedrag moet wel behoorlijk aannemelijk zijn. Het is echter niet nodig dat de betrokkene daar ook strafrechtelijk voor vervolgd wordt, aldus eerdere uitspraken van de Hoge Raad en van Kifid.

Vervolgens gaat Kifid na wat betrokkene allemaal gedaan en verklaard had m.b.t. zijn verhuur van de woning: tot diverse malen aan toe had de eigenaar de bank misleid, zelfs  al vóórdat hij de hypotheekakte getekend had. Plus dat hij bankafschriften had vervalst. Dit was strafbaar en daarmee voldoende ernstig voor registratie. Banken dienen namelijk beschermd te worden tegen dergelijke frauduleuze praktijken.

Het feit echter dat betrokkene spijt had betuigd en inderdaad problemen zou hebben bij het aantrekken van een nieuwe financiering, waren voor Kifid reden om de registratie te verkorten tot 5 jaar (al zij hierbij gezegd dat de bank dat zelf tegen Kifid geopperd had).

De vergoedingen die betrokkene had gevorderd, werden echter keihard afgewezen. Het was immers betrokkene zelf die voor het merendeel in het ongelijk gesteld werd. Bovendien was het betrokkene zelf die er voor had gekozen om de hypotheek af te lossen. Maar, aldus Kifid, ook al zou de bank de lening zelf hebben opgezegd (vanwege dit frauduleuze gedrag van de eigenaar) ook dan zou deze de boeterente hebben moeten betalen!

Commentaar bij deze uitspraak van Kifid

Deze uitspraak van Kifid komt niet als een verrassing. Het is voor banken van belang dat zij een objectief systeem hebben waar niet alleen wanbetalers in geregistreerd staan (denk aan BKR), maar ook mensen die bij eerdere aanvragen gefraudeerd hebben. In deze uitspraak ligt die fraude er duimendik bovenop, dus hier kan betrokkene moeilijk bezwaar maken tegen zijn registratie.

Anders wordt het natuurlijk als de betrokkene de fraude ontkent en zij inderdaad niet door een strafrechter bewezen is geacht. Dit kan zich voordoen als de verzekeraar bepaalde aannames doet die weliswaar gedeeltelijk, maar niet voor 100% weerlegd kunnen worden door de betrokkene.

Zoals Kifid al aangaf, is een strafrechtelijke vervolging geen must voor een registratie in het EVR. Maar haar formulering “de vastgestelde gedragingen moeten een zwaardere verdenking opleveren dan een redelijk vermoeden van schuld aan fraude” geeft aan dat enerzijds die lat hoog ligt, maar anderzijds dat diezelfde lat subjectief is behoorlijk afhangt van de omstandigheden.

Het komt er dan op aan dat de betrokkene (of liever gezegd diens advocaat) zijn standpunt heel goed onderbouwt en zoveel mogelijk twijfel weet te zaaien over de aannames die de bank doet. Het is de bank immers die haar vermoeden aan moet  tonen. Dat gaat niet zover als in strafzaken:  Daar is wettig en overtuigend bewijs voor een veroordeling nodig.

Kortom, het hangt af van de omstandigheden van het geval, zoals zo vaak in juridische zaken. En hoe beter je die omstandigheden weet te belichten, des te sterker je staat. Maar het beoordelen ervan blijft mensenwerk, en daarmee subjectief.

Heeft u vragen over financieel recht, neem dan contact op met Jos de Kerf.

Deze noot van mr. Jos de Kerf bij de Kifid-uitspraak verscheen eerder (in iets gewijzigde vorm) op AMweb.